Ein seit sechs Monaten leerstehendes Geschäftslokal in einer stark frequentierten Straße, ein Büroflächenangebot zu einer unter dem Marktpreis liegenden Miete, weil der Energieausweis mit E klassifiziert ist: solche Situationen begegnen uns regelmäßig im gewerblichen Immobilienbereich. Sie erinnern daran, dass die Mietrendite nicht zum Zeitpunkt des Kaufs festgelegt wird. Sie entsteht durch technische, steuerliche und regulatorische Entscheidungen, die lange vor der Unterzeichnung getroffen werden.
Das Tertiärgesetz und die Energieeffizienz: der Filter, der die Spielregeln im gewerblichen Immobilienbereich ändert
Bevor wir über Rentabilität oder Finanzierungsstrategien sprechen, müssen wir einen regulatorischen Fakt festhalten, den die meisten Investitionsleitfäden nur am Rande erwähnen. Das Tertiärgesetz verpflichtet Gebäude mit mehr als 1.000 m², ihren Energieverbrauch bis 2030, 2040 und 2050 zu senken.
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Konkret erleidet ein Gebäude ohne glaubwürdigen Sanierungsplan bereits einen Wertverlust bei der Wiederveräußerung. Im Gegensatz dazu profitieren Immobilien, die den regulatorischen Zielen entsprechen, von einem Aufschlag. Diese Mechanik beobachten wir bei Büros, aber auch bei Gewerbeflächen und Logistiklagern.
Für private Investoren oder Vermögensverwaltungen ist die direkte Konsequenz einfach: den Erwerb einer gewerblichen Immobilie ohne Überprüfung ihrer Positionierung im Hinblick auf das Tertiärgesetz zu tätigen, bedeutet, eine versteckte Verbindlichkeit zu ignorieren. Die Kosten für die erforderlichen Sanierungsarbeiten können mehrere Jahre Miete aufzehren. Es wird empfohlen, vor jedem Kaufangebot systematisch den OPERAT-Bericht des Gebäudes anzufordern.
Wenn man sich für Immobilien mit Maison Pro interessiert, ermöglicht dieses regulatorische Raster, die Chancen bereits in der Prospektionsphase zu filtern, ohne Zeit mit Objekten zu verlieren, die mittelfristig an Wert verlieren werden.
Mietrendite im Unternehmensimmobilienbereich: was der Bruttosatz nicht sagt
Die auf einem Angebot für Büros oder Geschäftsräume angegebene Bruttorendite gibt einen Hinweis, verschleiert jedoch Variablen, die erheblichen Einfluss auf die tatsächliche Rentabilität haben. Man muss mindestens drei Posten isolieren, bevor man zwei Objekte miteinander vergleicht.
Umlegbare Kosten und Eigentümerkosten
Im gewerblichen Immobilienbereich ermöglicht der Gewerbemietvertrag, einen erheblichen Teil der Kosten auf den Mieter zu übertragen (Grundsteuer, laufende Wartung, Versicherung). Aber die genaue Verteilung hängt von der Formulierung des Mietvertrags ab, nicht von einem automatischen Standard. Ein schlecht formulierter Vertrag kann dem Eigentümer hohe Posten wie die Fassadenrenovierung oder den Austausch des Daches überlassen.
Leerstand und Dauer der Wiedervermietung
Ein Geschäftslokal im Erdgeschoss in einer mittelgroßen Stadt kann mehrere Monate leer stehen, nachdem ein Mieter ausgezogen ist. Die Rückmeldungen variieren in diesem Punkt je nach Sektor, aber der Trend ist klar: die Wiedervermietungsfristen verlängern sich für schlecht gelegene oder energieintensive Objekte. Eine realistische Leerstandshypothese in die Rentabilitätsberechnung einzubeziehen, vermeidet unangenehme Überraschungen.
Besteuerung je nach Haltevehikel
Ein Objekt im eigenen Namen, über eine Personengesellschaft mit Einkommensteuer oder über eine Personengesellschaft mit Körperschaftsteuer zu halten, führt nicht zum gleichen Nettogewinn. Die Abschreibung in einer Personengesellschaft mit Körperschaftsteuer reduziert die Steuerbasis während der Haltedauer, führt jedoch zu einer höheren steuerlichen Wertsteigerung beim Verkauf. Man wählt das Haltevehikel je nach geplanter Haltedauer und der allgemeinen Vermögensstrategie.
- Personengesellschaft mit Einkommensteuer: steuerliche Transparenz, Einkünfte aus Vermietung unterliegen dem progressiven Steuersatz, Wertsteigerung von Privatpersonen beim Verkauf mit Abschlägen für die Haltedauer.
- Personengesellschaft mit Körperschaftsteuer: Abschreibung des Objekts, Besteuerung der Gewinne zum ermäßigten Satz, aber berufliche Wertsteigerung beim Verkauf ohne Abschlag.
- Eigentum im eigenen Namen: einfache Verwaltung, aber keine Optimierungsmöglichkeiten bei der Abschreibung und direkte Steuerbelastung auf das Einkommen.
Geografische Neuausrichtung von Büros: abwägen zwischen Stadtzentrum und Peripherie
Das Homeoffice hat die Karten der Nachfrage nach Büros neu gemischt. Die Marktdaten zeigen seit einigen Jahren einen nachhaltigen Rückgang der Nachfrage nach großen Büroflächen in Geschäftsvierteln, zugunsten kleinerer und flexibler Flächen in der ersten Ringzone oder in gut angebundenen Mittelstädten.
Für einen Investor bedeutet dies, dass die nominale Rendite eines Büros in einem Geschäftsgebiet manchmal ein erhöhtes Leerstandsrisiko verschleiert. Unternehmen reduzieren ihre Flächen und suchen nach Räumlichkeiten, die für hybrides Arbeiten geeignet sind: modulare Räume, verbesserte Konnektivität, Nähe zu Verkehrsanbindungen.
Parallel dazu profitieren Gewerbeflächen und Logistiklager von einer stabilen Nachfrage, die durch den Online-Handel getragen wird. Diese Objekte bieten oft höhere Renditen als Büros, mit langen Mietverträgen und stabilen Mietern. Die Abwägung zwischen diesen Immobilientypen stellt einen konkreten Hebel für die Performance eines Portfolios im gewerblichen Immobilienbereich dar.
ESG-Kriterien und Wert der Vermögenswerte: ein Filter, der operationell geworden ist
Die ESG-Kriterien (Energie, Kohlenstoff, Mobilität, Nutzungsqualität) sind kein Marketinglabel mehr. Die großen institutionellen Investoren in Frankreich integrieren sie systematisch in ihre Erwerbsentscheidungen, wie das Observatorium für nachhaltige Immobilien berichtet.
Die Konsequenz für kleinere Investoren ist direkt: ein nicht konformes Objekt zu den ESG-Standards verliert an Liquidität auf dem Sekundärmarkt. Es wird schwierig, ein Bürogebäude mit der Klassifizierung F oder G im Energieausweis zu verkaufen, da potenzielle Käufer die Kosten für die Einhaltung antizipieren und ihr Angebot nach unten anpassen.
Hier sind die Punkte, die vor einem Kauf zu überprüfen sind:
- Aktuelle DPE-Klassifizierung und geplante Renovierungsstrategie des Verkäufers oder Verwalters.
- Konformität mit dem Tertiärgesetz: Hat das Gebäude seinen Energieverbrauch auf der OPERAT-Plattform gemeldet?
- Vorhandensein eines grünen Mietvertrags (Umweltanhang, der für Mietverträge über 2.000 m² obligatorisch ist) und gegenseitige Verpflichtungen zwischen Eigentümer und Mieter bezüglich des Verbrauchs.
- Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln und Mobilitätsbewertung, die die Mietattraktivität direkt beeinflussen.
Gewerbliche Immobilien bleiben eine solide Anlage, vorausgesetzt, jede Akquisition wird als technisches Dossier behandelt. Die Rentabilität hängt von der Qualität des Mietvertrags, der regulatorischen Konformität des Gebäudes und der Wahl des steuerlichen Haltevehikels ab. Einen dieser Parameter zu vernachlässigen, bedeutet, eine Nettorendite zu akzeptieren, die weit unter dem liegt, was der Markt bieten kann.